Geldanlage in Immobilien

Ein direkter Immobilienkauf bietet viel Gestaltungsspielraum, bindet aber meist größere Beträge und verursacht Kaufneben-, Finanzierungs- und laufende Kosten. Immobilienfonds und börsengehandelte Anlagen ermöglichen den Einstieg mit kleineren Beträgen und eine breitere Streuung. Beim Crowdinvesting finanzierst du dagegen einzelne Projekte mit. Hier können die angebotenen Zinsen höher sein, zugleich besteht ein erhebliches Ausfallrisiko.

Welche Variante passt, hängt unter anderem davon ab, wie viel Kapital du einsetzen kannst, wie lange du darauf verzichten kannst und wie viel Aufwand und Risiko du übernehmen möchtest. Unabhängig von der Anlageform solltest du nicht dein gesamtes Vermögen in ein einzelnes Objekt oder Projekt investieren.

Doch wie investiert man sinnvoll in Häuser oder Wohnungen? Nicht immer ist es dabei nötig, eine eigene, selbstgenutzte Immobilie oder ein Objekt zum Vermieten zu kaufen.

Oft fehlt angesichts hoher Immobilienpreise auch das notwendige Eigenkapital für den Immobilienkauf, damit zumindest 10 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanziert werden können.

Hinzu kommt: Um Verwaltung und Instandhaltung einer vermieteten Eigentumswohnung muss sich der Direktanleger selbst kümmern, sofern er dies nicht einem Mietverwalter gegen laufende Kosten überträgt.

Und schließlich besteht bei einer Vermietung immer das Risiko eines Mietausfalls, wenn der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung einige Zeit leer steht.

Außerdem lassen sich die Nachfrage nach Wohnraum, gesetzliche Veränderungen wie ein Mietendeckel oder die Zinsentwicklung ebenso wenig vorhersagen wie erforderliche Modernisierungsmaßnahmen oder ungeplante Reparaturmaßnahmen.

Die Nettomietrendite zeigt, wie rentabel eine vermietete Immobilie nach Berücksichtigung wichtiger Kosten tatsächlich ist: Im Gegensatz zur Bruttomietrendite berücksichtigt sie auch wichtige Kosten und liefert deshalb ein deutlich realistischeres Bild der Wirtschaftlichkeit.

Beispiel

Kaufpreis der Wohnung: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler): 30.000 Euro
Gesamtinvestition: 330.000 Euro
Jahresnettokaltmiete: 15.000 Euro
Jährliche nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklagen, Instandhaltung): 3.000 Euro

Schritt 1: Mietüberschuss berechnen
15.000 Euro Mieteinnahmen
− 3.000 Euro laufende Kosten
= 12.000 Euro jährlicher Überschuss

Schritt 2: Nettomietrendite berechnen
12.000 Euro ÷ 330.000 Euro × 100
= 3,6 Prozent Nettomietrendite

Crowdinvesting in Immobilien bedeutet, dass viele Anleger und Anlegerinnen gemeinsam ein konkretes Immobilienprojekt finanzieren. Häufig handelt es sich nicht um einen Anteil an der Immobilie, sondern um eine nachrangige oder anderweitig risikoreiche Finanzierung. Scheitert das Projekt, kann das eingesetzte Kapital vollständig verloren gehen.

Im Vermögensanlagengesetz ist unter § 2a VermAnlG daher auch ganz offiziell von »Schwarmfinanzierung« die Rede (crowd = englisch für Schwarm).

Bezogen auf Immobilien heißt das: Es handelt sich um eine Finanzierungsform, bei der viele Anleger zusammen konkrete Immobilienprojekte finanzieren.

Dafür erhalten sie

• einen Festzins von 5% bis 8% pro Jahr für erfolgreich finanzierte Immobilienprojekte mit relativ kurzen Laufzeiten bis zu 3 Jahren oder
• anfängliche Ausschüttungen ab 4 % pro Jahr als erfolgsabhängige variable Zinsen für Bestandsobjekte mit längeren Laufzeiten bis zu 10 Jahren.

Das Risiko ist allerdings hoch: Die ziemlich attraktiven Zinsen werden mit dem Risiko eines Totalausfalls erkauft.

Und so weist auch jeder Anbieter von Crowdinvesting in Immobilien im Internet in aller Deutlichkeit auf das Ausfallrisiko hin mit dem Satz »Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen« (§ 12 Abs. 2 VermAnlG).

Bei nicht vertraglich fester Verzinsung muss der Warnhinweis wie folgt lauten: »Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen« (§ 12 Abs. 3 VermAnlG).

Ein REIT, kurz für Real Estate Investment Trust, ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, das bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllt. REIT-Aktien können wie andere Aktien über die Börse gekauft und verkauft werden. Ihr Kurs kann deutlich schwanken.

Diese REITs sind für die meisten Anleger ein Buch mit sieben Siegeln und sogar für Eingeweihte eher ein Geheimtipp. Sie ähneln noch am ehesten den an deutschen Börsen gehandelten Wohnimmobilienaktien wie beispielsweise den Aktien der im DAX notierten Vonovia.

Im Gegensatz zur Immobilienaktiengesellschaft Vonovia konzentrieren sich REITs meist auf Nicht-Wohnimmobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsgeschäfte, Krankenhäuser und Pflegeheime (das deutsche REIT-Gesetz schließt nur bestimmte inländische Bestandsmietwohnimmobilien aus, nicht aber sämtliche Wohnimmobilien weltweit).

Den Chancen auf relativ hohe Dividenden von 4% bis 8% des angelegten Betrags stehen Risiken wie bei jeder Aktienanlage gegenüber. Allerdings sind die Risiken wegen der recht stabilen Mieterträge geringer.

Während es international einige hundert Immobilien-REITs gibt, sind es in Deutschland gerade einmal eine Handvoll. Sie wurden auch erst im Jahr 2007 nach Verabschiedung des entsprechenden Gesetzes über REITs (REIT-G) überhaupt zugelassen.

Wer Geld in REITs anlegen und über viele Unternehmen streuen will, kommt somit an US-REITs und REITs aus Kanada nicht vorbei.

Bei US-REITs und kanadischen REITs kommt allerdings noch das Währungsrisiko bzw. Wechselkursrisiko dazu. Wenn also der US-Dollar (oder kanadische Dollar) gegenüber dem Euro sinkt, fallen auch die in Euro umgerechneten Dividenden. Andererseits steht diesem Risiko natürlich auch die Chance eines steigenden US-Dollars (oder kanadischen Dollars) gegenüber.

Ein offener Immobilienfonds bündelt das Geld vieler Anleger und Anlegerinnen und investiert überwiegend in mehrere Immobilien. Dadurch lässt sich das Risiko breiter verteilen als bei einem einzelnen Objekt. Wertverluste sind dennoch möglich und für die Rückgabe gelten besondere Fristen.

Für Anleger, die kleinere Beträge in Immobilien investieren wollen, keinen Kredit aufnehmen möchten und die Arbeit lieber Profis überlassen, ist die Anlage in Anteilen an offenen Immobilienfonds eine Alternative.

Die Fonds investieren meist in Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikzentren, Hotels und Wohnimmobilien – wobei der Schwerpunkt in der Regel auf den genannten Gewerbeimmobilien liegt. Und das nicht nur national, sondern auch international.

Schon mit wenigen Euros können Anleger auf diesem Weg an den Mieteinnahmen und Wertentwicklungen von Immobilien teilhaben. Zusätzlich lässt sich durch die breite Anlagestreuung der Fonds in verschiedene Gebäude, Städte, Regionen und Länder das Einzeltitelrisiko für den Anleger reduzieren.

Dass sich die Fonds in den nächsten Jahren zu Renditerennern entwickeln, ist allerdings nicht zu erwarten. Mehr als 2 % pro Jahr als mögliche Rendite sind wahrscheinlich nicht drin. Als Sachwertanlagen können offene Immobilienfonds vor allem dazu beitragen, Wertpapierdepots zu stabilisieren. Der Wert der Anteile schwankt in der Regel weniger stark als der von Aktien. Zudem gelten die Papiere als guter Schutz vor den Folgen der Geldentwertung (Inflation).

Die Renditechancen und Risiken unterscheiden sich von Fonds zu Fonds teils deutlich. Ein tendenziell geringeres Risiko geht man bei auf Deutschland oder Mitteleuropa konzentrierten Fonds ein.

Der Preis dafür: Diese Fonds bleiben in der Rendite häufig einen Tick hinter internationaleren und aggressiveren Fonds zurück.

Der Trend ging in den letzten Jahren daher auch mehr zu global anlegenden Fonds. Die weltweite Ausrichtung schaffte nahezu unbegrenzte Investitionsmöglichkeiten (die allerdings viele Gesellschaften wenig erfolgreich nutzten).

Inzwischen kehrt sich der Trend auch schon wieder um: Auf Deutschland oder Europa fokussierte offene Immobilienfonds vereinen den Großteil der zufließenden Anlagegelder auf sich.

Ein häufiger Traum: Ein eigenes Ferienhaus in der Nähe vom Meer oder in den Bergen. Lange Zeit wurden Ferienimmobilien gekauft, um dort selbst Urlaub machen zu können, oder als Anlage, um später den wohlverdienten Ruhestand zu genießen. Eine gute Vermietbarkeit war von untergeordneter Bedeutung.

Mittlerweile hat sich das gedreht und die Absicht, solch eine Immobilie zu vermieten, rückte immer mehr in den Vordergrund. Das kommt daher, dass die Geldanlage in Ferienimmobilien als sichere Kapitalanlage gilt und eine interessante Alternative zum Investment in Mietimmobilien sein kann.

Eine weitere Möglichkeit sein Geld in Immobilien zu investieren, ist die Kapitalanlage in Pflege- oder Sozialimmobilien. Man spricht auch von Seniorenimmobilien, die älteren Personen eine stationäre Pflege, betreutes Wohnen oder Wohnen mit Service ermöglichen.

Möchtest du dein Geld in Pflege- oder Sozialimmobilien investieren, solltest du vorab zwei wichtige Entscheidungen treffen:

• Soll es eine förderungswürdige Pflegeimmobilie oder eine nicht förderungswürdige Seniorenimmobilie (z.B. betreutes Wohnen) sein?
• Ist eine Direktanlage (z.B. Kauf eines Pflegeapartments) oder eine Beteiligung an einem Pflegefonds geplant?

Bevor du dich entscheidest, solltest du folgende Fragen beantworten:

• Wie viel Eigenkapital kannst du einsetzen?
• Wie lange kannst du auf das angelegte Geld verzichten?
• Möchtest du dich selbst um Vermietung und Verwaltung kümmern?
• Kannst du laufende Kosten oder unerwartete Reparaturen tragen?
• Wie stark darf der Wert deiner Anlage schwanken?
• Ist dein Geld über verschiedene Anlageklassen, Regionen und Objekte verteilt?

• Du kannst direkt eine Immobilie kaufen oder indirekt über Fonds, Immobilienaktien, REITs und Crowdinvesting investieren.
• Die Anlageformen unterscheiden sich vor allem bei Kapitalbedarf, Aufwand, Kosten, Verfügbarkeit und Verlustrisiko.
• Ein Immobilienkauf verursacht neben dem Kaufpreis weitere Kosten, etwa für den Erwerb, die Finanzierung, Verwaltung und Instandhaltung.
• Auch Immobilienanlagen können an Wert verlieren. Crowdinvesting kann sogar zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.
• Verteile dein Vermögen möglichst auf verschiedene Anlageklassen, statt alles in ein einzelnes Objekt oder Projekt zu investieren.