Ferienwohnung und Steuer: Was du bei Kauf, Nutzung und Vermietung wissen solltest

Der Kauf einer Ferienwohnung ist eine langfristige finanzielle Entscheidung. Es lohnt sich daher, Chancen und Risiken vorher sorgfältig abzuwägen. Um es dir etwas einfacher zu machen, haben wir dir ein paar Pros und Kontras zusammengestellt, die als Entscheidungsgrundlagen dienen können.

• Solide Geldanlage
• Eigene Entscheidung über Wertsteigerungsmaßnahmen, z.B. eine Renovierung
• Jederzeit spontan Urlaub machen
• Immobilien können als Sicherheit für andere Kredite verwendet werden
• Potenzielles zusätzliches Einkommen, wenn (auch) vermietet wird

• Langfristige finanzielle Belastung
• Hohe Instandhaltungskosten
• Verwaltungsaufwand bei Vermietung
• Vermietungserfolg hängt von der touristischen Entwicklung ab

Nutzt du deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus ausschließlich selbst, sind die steuerlichen Vorteile begrenzt. Die Ausgaben für »Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen« kannst du jedoch in deiner Steuererklärung ansetzen. 

Bei zeitweiser Selbstnutzung einer Ferienwohnung fällt in fast allen Bundesländern eine sogenannte Zweitwohnungssteuer an. Diese wird direkt von der Gemeinde erhoben. Nur wenn eine ausschließliche Vermietung der Ferienimmobilie erfolgt, fällt für dich keine Steuer für den Zweitwohnsitz an.

Beim Kauf einer Ferienimmobilie ist es ratsam, wenn du dich bei der zuständigen Gemeinde darüber informierst, ob eine Zweitwohnungssteuer erhoben wird und wie hoch diese ist. Manche Gemeinden informieren auch auf ihren Internetseiten darüber. 

Vermietest du deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus zeitweise oder dauerhaft an Urlaubsgäste, musst du die Mieteinnahmen versteuern. Gleichzeitig kannst du viele der mit der Vermietung verbundenen Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Für die Vermietung kannst du auch einen Vermittler, etwa einen Reiseveranstalter, eine Kurverwaltung oder eine Appartementverwaltung, beauftragen. Diese übernehmen häufig Aufgaben wie die Vermarktung, die Kommunikation mit Gästen oder die Organisation von Reinigung und Schlüsselübergabe.

Viele Eigentümer nutzen ihre Ferienwohnung »gemischt«; das heißt, sie nutzen die Immobilie selbst, wenn sie nicht gerade vermietet ist. Somit können ziemlich viele Kosten gegen die Vermietungseinnahmen gerechnet werden.

Vermietest du deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus, erzielst du daraus Mieteinnahmen. In den meisten Fällen sind das sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei vielen kurzfristigen Vermietungen können stattdessen auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen.

Sowohl die Einnahmen als auch die damit zusammenhängenden Kosten musst du in deiner Steuererklärung angeben.

Auf den steuerpflichtigen Gewinn beziehungsweise Überschuss zahlst du Einkommensteuer. Bei gewerblichen Einkünften kann ab einem bestimmten Gewinn zusätzlich Gewerbesteuer anfallen.

Die Werbungskosten, die du gegen deine Einnahmen rechnen kannst, sind vielfältig. Alle Aufwendungen, die unmittelbar durch die Vermietung entstanden sind, kannst du in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Das sind zum Beispiel:

• Fahrtkosten z.B. zur Schlüsselübergabe
• Kosten für Endreinigung
• Reparaturkosten zur Beseitigung von Schäden, die die Mieter verursacht haben
• Kosten für die Aufnahme ins Gastgeberverzeichnis, Prospektkosten, Zeitungsinserate
• Kosten für den Vermittler

Daneben gibt es noch Kosten, die nach den Zeiträumen aufzuteilen sind, in denen die Wohnung am Urlaubsort vermietet war und in denen du diese selbst genutzt hast. Leider können die Kosten für deine Selbstnutzung die Mieteinnahmen nicht reduzieren. Folgende Werbungskosten sind aufzuteilen:

• Schuldzinsen
• Abschreibungen für die Wohnung
• Abschreibungen für die Einrichtungsgegenstände
• Haus- und Grundbesitzabgaben
• Kosten für Erhaltungsarbeiten, Wartungsarbeiten, Schönheitsreparaturen
• Versicherungsbeiträge
• Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung
• Zweitwohnungssteuer

Entstehen dadurch Verluste, kannst du diese grundsätzlich in deiner Steuererklärung angeben. Voraussetzung ist aber, dass du über einen längeren Zeitraum betrachtet insgesamt einen Überschuss erzielen willst und kannst.
Geht das Finanzamt davon aus, dass die Vermietung überwiegend privaten Zwecken dient und kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist, spricht man von sogenannter „Liebhaberei“. In diesem Fall werden die Verluste steuerlich nicht anerkannt.

Vielleicht entscheidest du dich irgendwann, deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus zu verkaufen. Dann solltest du die steuerliche Behandlung und die sogenannte Spekulationsfrist kennen.
Wenn du deine Immobilie mit Gewinn verkaufst, ist dieser innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf steuerpflichtig. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bleibt der Verkaufsgewinn grundsätzlich steuerfrei.

Hast du die Ferienwohnung durchgehend selbst genutzt oder im Verkaufsjahr und den zwei vorhergehenden Kalenderjahren, kann der Verkauf unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben.

Nicht jeder Verkauf einer Ferienimmobilie bringt einen Gewinn. Entsteht dir innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf ein Verlust, kannst du diesen grundsätzlich in deiner Steuererklärung geltend machen.

Nach Ablauf der zehnjährigen Frist wird ein Verlust steuerlich nicht mehr berücksichtigt.
Liegen stattdessen gewerbliche Einkünfte vor, gelten andere Regeln. Hier gibt es keine Spekulationsfrist; der Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich mit deinem individuellen Steuersatz zu versteuern.

Entsteht beim Verkauf ein Verlust, kannst du diesen als gewerblicher Vermieter grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnen. Dadurch verringert sich deine Steuerlast im Jahr des Verkaufs.

Reicht dein Eigenkapital nicht aus, finanzierst du den restlichen Kaufpreis in der Regel über ein Darlehen, zum Beispiel ein Hypothekendarlehen oder ein Bauspardarlehen. Die Bank prüft dabei insbesondere, ob deine regelmäßigen Einkünfte die laufenden Raten dauerhaft tragen können.

• Der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses sollte sorgfältig geplant und die finanziellen sowie steuerlichen Aspekte berücksichtigt werden.
• Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen können steuerlich geltend gemacht werden. Weitere Steuervorteile gibt es bei ausschließlicher Eigennutzung nicht.
• Bei zeitweiliger Selbstnutzung fällt in vielen Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer an. Ausnahmen gelten bei ausschließlicher Vermietung.
• Bei Vermietung können Werbungskosten wie Fahrt-, Reinigungs- und Reparaturkosten sowie laufende Kosten bei der Steuererklärung gegen die Einnahmen gerechnet werden.
• Werden dauerhaft Verluste erzielt und liegt keine Einkunftserzielungsabsicht vor, erkennt das Finanzamt die Verluste nicht an (Liebhaberei).
• Gewinne aus dem Verkauf sind innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig, danach steuerfrei. Bei durchgehender oder im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren erfolgter Eigennutzung bleibt der Verkauf unabhängig von der Frist steuerfrei. Verluste können innerhalb der Zehnjahresfrist geltend gemacht werden.