Haus oder Wohnung vermieten

Ob per Inserat auf einem Internetportal oder in der Zeitung, mit einem Aushang oder mithilfe eines Maklers: Den richtigen Mieter bzw. die richtige Mieterin zu finden, ist gar nicht so einfach. Denn wem du deine Immobilie anvertraust, will gut überlegt sein. Das schont letzten Endes nicht nur deinen Geldbeutel, sondern auch deine Nerven!

Vor Abschluss eines Mietvertrags solltest du die Bonität von Mietinteressenten prüfen. Zulässig sind insbesondere Fragen, die für das Mietverhältnis oder die Zahlungsfähigkeit relevant sind. Nicht zulässig sind dagegen Fragen, die die private Lebensgestaltung ohne Bezug zum Mietverhältnis betreffen.

Besonders wichtig ist die Bonitätsprüfung. Verlasse dich nicht allein auf die Angaben des Mietinteressenten, sondern lasse dir wichtige Informationen nach Möglichkeit durch geeignete Nachweise belegen.

Einen Mietvertrag kannst du schriftlich oder mündlich schließen. Aus Sicherheitsgründen solltest du immer einen schriftlichen Mietvertrag erstellen, denn wer erinnert sich nach ein paar Monaten oder Jahren schon daran, was im Einzelnen vereinbart wurde?

Am einfachsten ist es, wenn du einen sogenannten Formularmietvertrag verwendest. Das ist ein vorgefertigter Mietvertrag, in dem man nur noch zum Beispiel die Höhe der Miete, die Anzahl der übergebenen Schlüssel, die Wohnungsgröße usw. ergänzt – und natürlich die Daten von Mieter und Vermieter.

Der Vertrag muss von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. Der Vertrag kommt außerdem erst dann zustande, wenn beide eine von der jeweiligen anderen Seite unterschriebene Ausfertigung des Mietvertrags in Händen halten.

Folgende Regelungen sollte dein Mietvertrag enthalten:

• Vertragsparteien (alle Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, sollten angegeben werden)
• Bezeichnung der Wohnung mit Aufzählung der gemieteten Räume
• Wohnungsgröße
• Mögliche Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Fahrradraum, Trockenraum, Gartennutzung)
• Beginn des Mietverhältnisses
• Gegenstände, die dem Mieter bei Wohnungsübergabe ausgehändigt werden (z.B. Schlüssel, Anschlusskabel etc.)
• Mietdauer und Kündigungsfristen
• Modalitäten der Wohnungsübergabe
• Miethöhe ohne Betriebskosten, Fälligkeit, Kontoangabe
• Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter
• Festlegung der Betriebskostenvorauszahlungen
• Mietkaution
• Regelungen zur Untervermietung
• Regelungen zur Tierhaltung
• Regelungen zur gewerblichen Nutzung
• Regelungen zur Instandhaltung (Ausbesserungen, bauliche Veränderungen der Wohnung)
• Kleinreparaturklausel
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen, die der Mieter durchzuführen hat
• Regelungen zum Betreten der Mieträume durch Vermieter
• Modalitäten zur Rückgabe der Wohnung
• Unterschriften aller Vermieter und Mieter

Nur selten sind mit der Miete auch die Nebenkosten abgegolten – in fast allen Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten bzw. Betriebskosten trägt.

Wenn du als Vermieterin oder Vermieter Betriebskosten (Nebenkosten) auf den Mieter umlegen willst, genügt es, wenn du in den Mietvertrag schreibst, dass dieser »die Betriebskosten« zu tragen hat. Du musst dabei weder auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen, noch den Betriebskostenkatalog aus der Betriebskostenverordnung beifügen.

Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Das ist der Fall, wenn ein durchschnittlicher Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels und der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.

Du hast zwölf Monate Zeit, die Nebenkosten abzurechnen. Das bedeutet, dass du die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen musst.

Bei einem Mehrfamilienhaus musst du in der Nebenkostenabrechnung die Kosten, die für das Haus im Abrechnungsjahr entstanden sind, auf die einzelnen Wohnungen verteilen. Der zugrunde gelegte Abrechnungsmaßstab muss nachvollziehbar angegeben und erläutert sein. Es gibt verschiedene Verteilerschlüssel.

Die »warmen« Betriebskosten betreffen Heizung und Warmwasser.

Hier einige Beispiele für warme Betriebskosten und wie sie abgerechnet werden:

Heizkosten: Umlagefähig sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten.

Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten: Dazu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

Warmwasserkosten: Dazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Wasserversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser und der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten.

Alle anderen Betriebskostenarten sind »kalte« Betriebskosten. Sie haben nichts mit der Erwärmung der Wohnung zu tun.

Hier einige Beispiele für kalte Betriebskosten und wie sie abgerechnet werden:

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks: Dazu gehört die Grundsteuer, die von den Gemeinden erhoben wird. Nicht umlegen darfst du Anlieger- und Erschließungsbeiträge.

Aufzugskosten: Umlagefähig sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie der Reinigung der Anlage.

Straßenreinigungskosten: Dazu gehören in erster Linie die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, ferner die Kosten für das Fegen und Kehren des Bürgersteigs und für den Winterdienst.

Beleuchtungskosten: Dazu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Sach- und Haftpflichtversicherung: Umlagefähig sind die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, die Kosten für die Glasversicherung und die Kosten der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Auch auf Mieteinnahmen musst du Steuern zahlen. Abgerechnet wird mit dem persönlichen Steuersatz, es gibt auch (bis auf eine kleine Ausnahme für kurzfristige Vermietungen) keinen steuerfreien Freibetrag.

Mieteinnahmen werden grundsätzlich in dem Jahr versteuert, in dem sie dir tatsächlich zufließen. Offene Mietforderungen musst du erst versteuern, wenn du die Zahlung tatsächlich erhältst.

Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel gelten besondere steuerliche Zuordnungsregeln.

Mieteinnahmen und die dazugehörigen Werbungskosten werden grundsätzlich in der Anlage V der Steuererklärung erfasst. Für Ferienwohnungen und bestimmte Sonderfälle stehen zusätzliche Formulare zur Verfügung.

Für Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen und aus kurzfristiger Vermietung gibt es seit dem Veranlagungszeitraum 2023 die »Anlage V-Fewo«. Weitere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden seit dem Veranlagungszeitraum 2023 im Formular »Anlage V-Sonstige« eingetragen.

Zu den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung gehören nicht nur die direkten Mietzahlungen. Auch andere Einnahmen oder Ersatzleistungen können zu diesen Einkünften gehören und sind steuerpflichtig.

Diese Zahlungen gehören zu den Mieteinnahmen:

• Einnahmen für die Überlassung von Wohnräumen in Häusern oder Wohnungen,
• Einnahmen für die Gebrauchsüberlassung von anderen Räumen, zum Beispiel Geschäftsräumen, Praxisräumen, Lagerräumen,
• Nebenkostenvorauszahlungen (verrechnet mit Erstattungen/Nachzahlungen bei der Abrechnung),
• Einnahmen aus der Vermietung von Garagen,
• Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen,
• Mieteinnahmen aus sonstigen Verträgen,
• Einnahmen von Immobilien als Standort einer Mobilfunkantenne,
• Pachtzahlungen für unbebaute Grundstücke oder Äcker,
• Einnahmen für die Überlassung von Einbauten (z.B. Einbauküche, Wohnungseinrichtung, Ladenausstattung),
• Einnahmen aus Rechten im Zusammenhang mit Grundstücken wie Erbbaurechte oder Einnahmen aus der Überlassung eines Nießbrauchsrechts,
• Zahlungen, die du als Gegenleistung für die Abtretung einer Mietforderung erhältst, sowie Zahlungen, die dir als Einnahmeersatz zufließen,
• Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen, sofern du zur Umsatzsteuerpflicht optiert haben. Bei der Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken ist das aber nicht erlaubt, das geht nur bei Gewerbeimmobilien.

Um die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln, darfst du von den Mieteinnahmen bestimmte Ausgaben abziehen. Diese sogenannten Werbungskosten mindern die steuerliche Belastung.

Wenn eine vermietete Immobilie mit Darlehen finanziert ist, entsteht durch die hohen Ausgaben für Zinsen und andere Werbungskosten oft ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, den du mit anderen Einkünften in der Steuererklärung verrechnen kannst.

In den meisten Fällen werden Wohnungen unmöbliert vermietet.

In vielen Fällen kann aber auch die Vermietung möblierter Wohnungen und Zimmer eine überlegenswerte Alternative sein:

• Für viele Ferienwohnungen erhältst du nur dann Steuervorteile, wenn du sie zumindest zeitweise vermietest. Darüber haben wir einen eigenen Beitrag geschrieben, den du unter »Ferienwohnung, Ferienhaus und Steuer« findest.
• In Zwei- oder Mehrfamilienhäusern wird die Einliegerwohnung oder eine kleinere Wohnung zum Beispiel an Wochenendheimfahrer möbliert vermietet.
• In Universitätsstädten werden möblierte Zimmer in Einfamilienhäusern zum Beispiel an Studierende vermietet.
• Denkbar ist auch die Untervermietung, also die Vermietung eines möblierten Zimmers in einer Wohnung, in der du selbst zur Miete wohnst.

Auch bei einer möblierten Vermietung musst du die Mieteinnahmen versteuern und kannst die damit zusammenhängenden Werbungskosten geltend machen.
Bei möblierten Wohnungen wird häufig ein Möblierungszuschlag vereinbart. Dessen Höhe hängt unter anderem vom Umfang und Wert der überlassenen Einrichtung ab. 

• Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und müssen grundsätzlich in der Steuererklärung angegeben werden.
• Mieteinnahmen und Werbungskosten werden in der Regel in der Anlage V erfasst.
• Zu den Werbungskosten gehören unter anderem Schuldzinsen, Renovierungs- und Instandhaltungskosten, laufende Nebenkosten sowie die Gebäudeabschreibung (AfA).
• Auch Mieter können bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen über die Nebenkostenabrechnung steuerlich nutzen.
• Betriebskosten dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
• Für die Nebenkostenabrechnung gelten feste Fristen und nachvollziehbare Verteilerschlüssel.
• Auch bei einer möblierten Vermietung müssen Mieteinnahmen versteuert und die damit verbundenen Werbungskosten berücksichtigt werden.