Haus oder Eigentums­wohnung verkaufen

Du musst auf den Verkaufsgewinn keine Steuern zahlen, kannst aber umgekehrt auch einen eventuellen Verkaufsverlust nicht mit anderen Verkäufen verrechnen.

Damit der Verkauf unter diese Regelung fällt, musst du die Wohnung oder das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren »zu eigenen Wohnzwecken« genutzt haben.

»Nutzung zu eigenen Wohnzwecken« bedeutet, dass du entweder selbst – zusammen mit deiner Familie – dort gewohnt hast oder die Immobilie mietfrei einem deiner Kinder überlassen hast, für das du noch Anspruch auf Kindergeld hast.

Die Eigennutzung setzt nicht voraus, dass du dauerhaft in der Immobilie wohnst. Auch eine Zweitwohnung oder eine nicht vermietete Ferienwohnung kann begünstigt sein, wenn du sie selbst nutzt und sie dir ansonsten jederzeit zur eigenen Nutzung zur Verfügung steht.

Wenn du diese Bedingung nicht erfüllst, gilt für den Verkauf eine zehnjährige Spekulationsfrist.

Willst du eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen, kommt es darauf an, wie lange dir diese Immobilie vor dem Verkauf gehört hat.

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.

Verkaufst du dein Haus oder deine Wohnung dagegen nach weniger als zehn Jahren, so ist der Gewinn, den du dabei machst, steuerpflichtig. Du musst also die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen. Das kommt häufig vor, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage angeschafft wird.

Keine steuerpflichtige Veräußerung liegt vor, wenn du eine Immobilie durch Enteignung abgeben musst. Hier ist auch die Zehnjahresfrist egal. Der Grund: Weil bei einer Enteignung kein Veräußerungsentschluss des Eigentümers vorliegt, handelt es sich nicht um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Auch den Gewinn, den du durch die Entschädigung für die Enteignung erzielst, musst du nicht versteuern.

Wenn du ein geerbtes Haus verkaufen möchtest, gilt Folgendes:

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, zu dem der Erblasser das Haus erworben hat, also nicht erst mit dem Zeitpunkt, zu dem du das Erbe antrittst.

Hat der Verstorbene das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft, fällt beim Verkauf der geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer an.

Hat der Erblasser, du selbst oder ein kindergeldberechtigtes Kind die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf steuerfrei.

Für die Fristberechnung zählen grundsätzlich das Datum des Kaufvertrags bei Anschaffung und das Datum des Kaufvertrags bei Veräußerung: Liegen dazwischen maximal zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Das ist dann die sogenannte Spekulationssteuer auf Immobilien.

So eindeutig ist die Lage in der Praxis aber leider selten.

Komplizierter wird die Betrachtung der Spekulationsfrist, wenn eine Immobilie teilweise unentgeltlich und teilweise gegen Zahlung eines Kaufpreises oder einer gleichwertigen Zahlung übertragen wurde.

Solche Konstellationen treten häufig auf, wenn eine Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung oder bei einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen wird.

Dann werden zum Beispiel mit der Immobilie auch Schulden übernommen oder Geschwister erhalten eine Ausgleichszahlung, ein sogenanntes Gleichstellungsgeld.

Oft übernimmt auch ein Erbe eine Immobilie aus der Erbmasse und zahlt den Miterben eine Abfindung für den Verzicht auf deren Anteil.

In diesen Fällen spricht man bei der Steuer von einem sogenannten teilentgeltlichen Erwerb. Das bedeutet, dass ein Teil der Immobilie ohne Gegenleistung den Eigentümer wechselte und ein Teil gegen Zahlung eines Kaufpreises erworben wurde.

Diese Übertragungen können steuerliche Folgen haben. Für den entgeltlich erworbenen Teil der Immobilie beginnt die Spekulationsfrist neu. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann deshalb ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen, sofern kein Befreiungstatbestand wie die Eigennutzung greift.

Durch entsprechende Regelungen im Testament oder Schenkungsvertrag kann man einen Anschaffungsvorgang aber vermeiden.

Dazu muss im Testament die jeweilige Immobilie als Vermächtnis einem Erben zugewendet werden, ohne dass dieser zu einer Ausgleichszahlung an die Miterben verpflichtet wird. Stattdessen können die Erblasser den Miterben einen anderen Vermögensgegenstand (z.B. ein Wertpapierdepot) als Vermächtnis zuwenden.

Werden Ausgleichszahlungen vereinbart oder Schulden übernommen, kann dies als entgeltlicher Erwerb eines Teils der Immobilie angesehen werden. Dadurch können sich bei einem späteren Verkauf steuerliche Folgen ergeben.

Wenn du ein Mehrfamilienhaus verkaufst, in dem du eine Wohnung selbst genutzt und die anderen Einheiten vermietet hast, wird der Verkauf aufgeteilt:

• Der Veräußerungsgewinn, den du mit dem selbst genutzten Teil der Immobilie erzielst, ist auch bei einer gemischten Nutzung des Gebäudes steuerfrei. Hier gibt es also keine Spekulationsfrist, die du beachten musst.
• Für den restlichen Teil gilt: Wenn du das Gebäude weniger als zehn Jahre besessen hast, musst du den Teil des Gewinns, der aus dem Verkauf der vermieteten Wohnungen kommt, versteuern.

Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns werden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Veräußerungserlös miteinander verglichen.

Dabei sind steuerliche Besonderheiten, insbesondere berücksichtigte Abschreibungen, zu beachten.
Wurde die Immobilie vermietet und dafür Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht, mindern diese die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Dadurch kann der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn höher ausfallen, als es der reine Vergleich von Kaufpreis und Verkaufspreis vermuten lässt.

Es kann deshalb auch dann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, wenn die Immobilie zum ursprünglichen Anschaffungspreis oder sogar darunter verkauft wird.

Nicht hinzugerechnet werden die Abschreibungen nach § 10e EStG oder § 7 Fördergebietsgesetz. Auch die Eigenheimzulage mindert die Anschaffungskosten nicht.

Wenn du deine Immobilie selbst und ohne Einschaltung eines Immobilienmaklers verkaufen willst, kommt eine Menge Arbeit auf dich zu. Den Zeitaufwand für die Selbstvermarktung und ein gutes, professionelles Exposé solltest du nicht unterschätzen.

Wir haben für dich einen praxiserprobten Sieben-Punkte-Plan für Immobilienverkäufer zusammengestellt.

1. Unterlagen zusammenstellen

Ob mit Makler oder ohne: Am Anfang steht das Zusammenstellen aller für den Verkauf notwendigen Unterlagen. Nur so gewinnst du einen Überblick über alle Papiere, die dein Käufer später für sich selbst und vor allem für die Finanzierung bei seiner Bank braucht.

Investiere auch Zeit in die Exposé-Erstellung für die Kaufinteressenten. Darin stellst du auf möglichst nicht mehr als zwei DIN A4-Seiten Informationen zusammen zur genauen Lage der Immobilie, der Wohn- und Verkehrslage, zu Grundriss, Raumaufteilung und Ausstattung der Wohnung, Baujahr und Jahr evtl. umfangreicher Modernisierung, zur Wohnfläche und Grundstücksfläche (bei Häusern), zum Energieverbrauch, Kaufpreis und zur derzeitigen Nutzung (vom Eigentümer selbst bewohnt oder vermietet oder sofort bezugsfrei).

Vergiss nicht deine Kontaktdaten (Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) und füge aussagekräftige Farbfotos von innen und außen sowie eine Grundrisszeichnung bei.

2. Bewertung und Preisfindung

Viele geplante private Immobilienverkäufe scheitern an einer falschen Vorstellung über den Wert und den bestmöglichen Preis der Immobilie.

Wie viel Geld ein Nachbar beim Verkauf eines vergleichbaren Reihenhauses oder einer gleichwertigen Eigentumswohnung erhalten hat, ist ein möglicher Anhaltspunkt für einen guten Verkaufspreis. Mehr aber auch nicht.

3. Kaufangebot und Werbung

Ohne Werbung findest du keinen Käufer: Um Interessenten zu informieren und einen Käufer zu finden, hast du viele Möglichkeiten: Immobilienportale im Internet, Handzettel, die du in der Nachbarschaft aufhängst, die Mitteilung über deine Verkaufsabsicht in einer Eigentümerversammlung, »Mund-zu-Mund-Propaganda« usw. Falls deine Immobilie vermietet ist, frage auch deine Mieter, ob sie dein Haus oder deine Wohnung kaufen möchten.

Auch im Alter so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen zu können, ist der große Wunsch vieler Seniorinnen und Senioren.

Für manche Eigentümerinnen und Eigentümer reicht die laufende Rente nicht aus, um den bisherigen Lebensstandard zu halten oder größere Ausgaben für die Immobilie zu finanzieren.

Eine Möglichkeit kann dann die sogenannte Immobilien-Leibrente sein.

Bei diesem Modell wird die Immobilie verkauft. Gleichzeitig werden ein lebenslanges Wohnrecht und eine Leibrente vereinbart.

Beides – Wohnrecht und Leibrente – wird zugunsten des ehemaligen Eigentümers im Grundbuch abgesichert. Manchmal hört man in diesem Zusammenhang auch den Ausdruck »umgekehrtes Eigenheim« (home reversion). Die Umkehr bzw. Rückkehr bezieht sich auf die Eigenschaft als rechtlicher Eigentümer der selbst bewohnten Immobilie.

Bei der Immobilien-Verrentung wirst du als Verkäufer und ehemaliger Haus- und Wohnungseigentümer also zum Besitzer der Immobilie, die du weiter selbst bewohnst, und erhältst darüber hinaus eine lebenslange Rente.

Je nach Vertragsgestaltung kann der Käufer auch Verpflichtungen zur Instandhaltung übernehmen. Hinsichtlich dieser Instandhaltungsverpflichtung des Käufers wirst du als Besitzer so gestellt wie ein Mieter, der nur die laufenden Betriebskosten bzw. Nebenkosten zahlt, aber keine Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Ob eine Immobilien-Verrentung sinnvoll ist, hängt von der persönlichen und finanziellen Situation ab. Besonders interessant kann die Immobilien-Leibrente für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer sein, die keine direkte Weitergabe der Immobilie innerhalb der Familie planen und zusätzliche finanzielle Spielräume schaffen möchten.

Noch ein paar Sätze zur emotionalen Komponente: Nach außen ändert sich nach dem Verkauf auf den ersten Blick nichts, da du weiter in deinem Einfamilienhaus oder in der Eigentumswohnung wohnen bleibst. Du musst weder Nachbarn noch Verwandten, die nicht bei dir wohnen, etwas über den Verkauf erzählen oder gar Rechenschaft ablegen.

Nur wer zufälligerweise bei Nachweis eines berechtigten persönlichen Interesses Einsicht in das Grundbuch nimmt, erfährt vom Eigentümerwechsel und der erstrangigen Eintragung von Wohnrecht und Leibrente zugunsten des Bewohners.

Eine Immobilien-Leibrente in Kombination mit lebenslangem Wohnrecht hat für den Verkäufer außer dem lebenslangen Wohnrecht, das er logischerweise auch als Eigentümer weiter hätte, folgende Vorteile:

• Zusätzliche monatliche Leibrente (evtl. auch Einmalzahlung oder Kombination aus Leibrente und Einmalzahlung).
• Übernahme der Instandhaltungskosten durch den Käufer und damit Entlastung auf der Ausgabenseite, falls vereinbart.
• Höhere Liquidität durch mehr Einnahmen (monatliche Leibrente) und weniger Ausgaben (falls Instandhaltungskosten vom Käufer bezahlt werden).

Die Nachteile dürfen aber nicht verschwiegen werden. Dazu zählen insbesondere:

• Endgültige Aufgabe des Eigentums am Eigenheim (rechtliches Eigentum geht auf den Käufer über, Verkäufer bleibt nur noch Besitzer).
• Laufender Kapitalverzehr und damit laufende Verringerung des verbleibenden Altersvermögens.
• Restrisiko hinsichtlich der Leibrente bei Zahlungsausfall oder Insolvenz des jeweiligen Eigentümers der Immobilie.

Du möchtest, dass deine Immobilie in der Familie bleibt? Dafür stehen dir verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Natürlich kannst du dein Haus oder deine Wohnung mit einem Testament vererben oder mittels Erbvertrag an deine Erben weitergeben. Ohne Testament oder Erbvertrag tritt im Erbfall die gesetzliche Erbfolge ein. Dann können Fragen rund um Erbengemeinschaft, Pflichtteilsansprüche und Pflichtteilsausgleich zu klären sein.

Viele Eltern entscheiden sich dafür, das eigene Haus oder die eigene Wohnung an die Kinder zu verschenken (das kann dann später auch Erbschaftsteuer sparen). Ist eine Schenkung nicht gewünscht oder nicht möglich, kann aber auch ein Verkauf innerhalb der Familie ein sinnvoller Übertragungsweg sein.

• Beim Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann Spekulationssteuer anfallen. Ausnahmen gelten bei Eigennutzung.
• Selbst genutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
• Für vermietete Immobilien gilt: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei.
• Bei geerbten Immobilien zählt das Kaufdatum des Erblassers. Eigennutzung kann den Verkauf steuerfrei machen. 
• Bei gemischt genutzten Immobilien ist nur der Gewinn aus dem selbst genutzten Teil steuerfrei, der Rest ggf. steuerpflichtig.
• Der Verkaufsprozess umfasst: Unterlagen zusammenstellen, Bewertung, Werbung, Kontaktaufnahme, Preisverhandlung, notariellen Kaufvertrag und Besitzübergabe.
• Die Immobilien-Verrentung bietet älteren Eigentümern die Möglichkeit, Wohnrecht und eine Leibrente zu erhalten – mit Vor- und Nachteilen.
• Bei der Weitergabe von Immobilien innerhalb der Familie gibt es flexible Gestaltungsmöglichkeiten: Übertragung durch Testament, Erbvertrag, Schenkung, Verkauf unter Marktwert oder Ausgleichszahlungen. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert.
• Beim Immobilienverkauf entscheidet die Nutzungsart und Haltedauer, ob und wie viel Steuern anfallen, und eine gute Vorbereitung ist essenziell für einen erfolgreichen Verkauf.