Immobilien in der Familie vermieten oder übertragen

Du kannst das Haus deiner Eltern kaufen und anschließend an sie vermieten. Steuerlich werden Kauf und Vermietung jedoch getrennt betrachtet: Der Kauf muss tatsächlich durchgeführt werden und der Mietvertrag sollte einem Vergleich mit Verträgen unter fremden Dritten standhalten.

Wichtig ist deshalb, dass ihr einen klaren Mietvertrag abschließt und die vereinbarte Miete sowie die Nebenkosten regelmäßig und nachweisbar gezahlt werden. Einnahmen aus der Vermietung musst du versteuern; im Gegenzug kannst du grundsätzlich Aufwendungen für die vermietete Immobilie als Werbungskosten geltend machen. Bei einer verbilligten Vermietung hängt der vollständige Werbungskostenabzug auch von der Höhe der vereinbarten Miete ab. Die Einzelheiten dazu erklären wir in den folgenden Abschnitten.

Vermietest du eine Wohnung oder ein Haus an Eltern, Kinder oder andere Angehörige, gelten grundsätzlich dieselben steuerlichen Regeln wie bei einer Vermietung an fremde Dritte.

Besonders interessant kann dabei eine verbilligte Vermietung sein: Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich die steuerpflichtigen Mieteinnahmen reduzieren, während Werbungskosten weiterhin ganz oder teilweise steuerlich berücksichtigt werden können. Ein typisches Beispiel ist ein Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie wohnt.

Eine Vermietung innerhalb der Familie wird vor allem zwischen Eltern und Kindern genutzt. Dabei prüft das Finanzamt besonders genau, ob das Mietverhältnis tatsächlich wie unter fremden Dritten durchgeführt wird.

Dabei ist es nicht erforderlich, dass Eltern oder Kinder die Miete aus eigenem Einkommen bestreiten können. Selbst wenn du Unterstützungsleistungen zahlst und daraus die Miete beglichen wird, kann das Mietverhältnis steuerlich anerkannt werden. Grund: Die Unterhaltsleistungen werden in diesem Fall wie Einkommen betrachtet. Wichtig ist, dass Unterhaltszahlungen und Mietzahlungen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Bei Mietverträgen mit Angehörigen müssen alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, genau eingehalten und dokumentiert werden.

Schließe also auch mit Angehörigen einen schriftlichen Mietvertrag ab, wie du es mit jedem anderen Mieter auch tun würdest (das ist der sogenannte Fremdvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches. Abweichungen von Verträgen, die mit fremden Dritten üblich sind, führen immer zu Nachfragen.

Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten grundsätzlich in voller Höhe berücksichtigt werden. beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz – EStG).

Liegt die vereinbarte Miete unter 50% der ortsüblichen Marktmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Vermietest du zum Beispiel zu 40% der ortsüblichen Vergleichsmiete, kannst du auch nur 40% deiner Werbungskosten geltend machen.

Beträgt die verbilligte Miete zwischen 50% und 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen. Dabei musst du mit einer Musterberechnung nachweisen, dass du auch mit der vereinbarten Miete noch einen Gewinn mit der Vermietung erreichen kannst. Erreichst du trotz reduzierter Miete einen steuerlichen Totalüberschuss, darfst du alle Werbungskosten ungekürzt ansetzen. Gelingt dir der Nachweis eines Totalüberschusses nicht, musst du die Werbungskosten aufteilen und kannst nur den gekürzten Betrag ansetzen.

Die ortsübliche Miete oder Marktmiete ist der Mietpreis, der für eine ähnlich Wohnung am gleichen Ort gezahlt wird. Als Anhaltspunkt kannst du den örtlichen Mietspiegel anschauen. Hier findest du Angaben dazu, wie der Mietpreis in deiner Region ist. Gibt es keinen Mietspiegel, musst du Vergleichsmieten zum Beispiel aus Mietangeboten für vergleichbare Wohnungen belegen. Achte darauf, dass auch mitvermietete Einrichtungsgegenstände in der Miete berücksichtigt sind. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen werden auch im Mietspiegel höhere Mieten ausgewiesen.

Für den Vergleich mit der ortsüblichen Miete zählt nicht nur die Kaltmiete. Maßgeblich ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten. Deshalb ist es wichtig, die vereinbarte Miete und die Nebenkosten getrennt zu betrachten.

Diese Unterlagen und Nachweise solltest du für Rückfragen des Finanzamts griffbereit haben:

• Mietvertrag
• Unterlagen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (z. B. Mietspiegel oder Vergleichsangebote)
• Beleg der Mietzahlungen
• Nachweis der Nebenkostenabrechnungen

Es gibt viele Gründe, das Wohneigentum an die Kinder zu übergeben:

• Statt Unterhalt an ein volljähriges Kind zu zahlen, kann man mit einer Immobilie eine Einkommensquelle übergeben. So erzielt das Kind selbst die notwendigen Einkünfte, seinen Lebensunterhalt zu bestreiten.
• Mit der Übergabe der Einkünfte an ein Kind nutzt man auch die Steuerfreibeträge der Kinder. Hat das Kind kein weiteres Einkommen, kann so ein Teil des Einkommens der Eltern beim Kind steuerfrei eingenommen werden. Das lohnt sich auch dann noch, wenn das Kind zwar Steuer auf die Einnahmen bezahlen muss, der persönliche Steuersatz aber deutlich niedriger ist als bei den Eltern.
• Langfristig spart eine frühzeitige Übertragung des Eigenheims auch Erbschaftsteuer.

Eine Immobilie kann innerhalb der Familie verschenkt oder verkauft werden. Häufig wird dabei eine Schenkung gewählt. Dabei gehen mit der Immobilie auch ein Mietvertrag (falls vorhanden) und alle Rechte auf das Kind über. Nach der Schenkung gibt der neue Eigentümer die Mieteinkünfte in seiner Steuererklärung in Anlage V an.

Häufig soll eine Immobilie zwar frühzeitig auf die Kinder übertragen werden, die Eltern möchten sich aber bestimmte Rechte weiterhin sichern.

Dann kann durch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch die freie Verwendung der Wohnung eingeschränkt oder der Wert der Schenkung reduziert werden.

• Wohnen die Eltern selbst in der Wohnung, könnten sie diese zwar nun vom neuen Eigentümer mieten. Das ist aber oft nicht gewollt, denn selbst bei einer kostenlosen Vermietung könnte das Kind nun den Mieter vor die Tür setzen.
• Die Eltern wollen zwar ihr Eigentum weitergeben, benötigen die Mieteinkünfte aber noch, um den eigenen Lebensunterhalt zu bestreiten oder ein Darlehen zu tilgen.
• Der Wert der Immobilie liegt über den Freibeträgen bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

Der Inhaber des Wohnrechts darf die Immobilie bewohnen, ohne dass er dafür eine Miete zahlen muss. Das Recht steht aber nur dem Wohnrechtsinhaber zu und kann nicht übertragen werden.

Zieht er aus, kann er die Wohnung nicht an jemand anderen, auch nicht an nahe Angehörige, weitergeben, die an seiner Stelle kostenlos einziehen. Mit dem Auszug kann der Eigentümer die Wohnung nach Belieben nutzen und auch vermieten. Ziehen die Eltern also aus, verlieren sie auch den Einfluss auf die Wohnung. Wird diese nun vermietet, stehen die Mieteinnahmen dem Eigentümer zu.

Trotzdem bietet ein Wohnrecht auch hier noch einige Einflussmöglichkeiten. Der Verkauf eines mit Wohnrecht belasteten Eigenheims ist praktisch nicht möglich. Rechtlich ist es zwar kein Problem, die Wohnung zu verkaufen, das Wohnrecht bleibt aber bestehen. Damit ist die Wohnung für den Käufer deutlich weniger wert. Er hat das Risiko, dass der Inhaber des Wohnrechts sein Recht geltend macht und die Wohnstätte ohne Mietzahlung nutzt. Ein Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie mindern und den Verkauf erschweren, weil das Nutzungsrecht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt.

Wird die Wohnung verschenkt, hilft das Wohnrecht, Schenkungsteuer zu sparen. Weil der neue Eigentümer bis zum Ende des Wohnrechts keine Mieteinnahmen erzielt, ist die Wohnung natürlich weniger wert. Der Wert des Wohnrechts wird bei der Berechnung der Schenkungsteuer vom Wert der Wohnung abgezogen. So kannst du ein Wohnrecht nutzen, um auch Immobilien steuerfrei zu verschenken, deren Wert über dem Freibetrag der Schenkungsteuer liegt.

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts ist umso höher, je jünger der Berechtigte ist. Das liegt daran, dass ein jüngerer Wohnrechtsinhaber wahrscheinlich noch länger lebt und sein Wohnrecht auch ausüben kann. Wie hoch genau der Wert ist, errechnet sich aus der Lebenserwartung und dem jährlichen Wert des Wohnrechts. Als Jahreswert des Wohnrechts wird die ortsübliche Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung angesetzt.

Ein Nießbrauchsrecht bietet dem Berechtigtem mehr Möglichkeiten als ein Wohnrecht. Er hat das unbeschränkte Recht, die Immobilie zu nutzen, ohne dass er Eigentümer wird. Der Nießbraucher darf also selbst darin wohnen, darf sie aber auch vermieten oder an einen fremden Dritten unentgeltlich überlassen. Im Gegenzug muss er in der Regel die laufenden Kosten der Immobilie tragen und für die Instandhaltung aufkommen.

Das hat auch den Vorteil, dass er diese Aufwendungen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben kann, wenn er die Immobilie vermietet. Wird eine Wohnung oder ein Haus an die Kinder verschenkt und die Eltern behalten sich ein Nießbrauchsrecht vor, können sie sogar weiter die Abschreibungen in Anlage V ihrer Steuererklärung als Werbungskosten ansetzen.

Auch die Belastung mit einem Nießbrauchsrecht verringert den steuerlichen Wert des Grundstücks für die Festsetzung von Schenkungsteuer. So kann mit Hilfe dieses Rechts den Kindern eine Immobilie übertragen werden, deren Einkünfte die Eltern noch benötigen. Gleichzeitig können die Beteiligten Schenkungsteuer sparen oder sogar ganz vermeiden.

Wie ein Wohnrecht auch, verhindert ein Nießbrauch, dass die Kinder die Immobilie gegen den Willen des Nießbrauchers verkaufen. 

Ein Nießbrauchsrecht macht den Verkauf einer Immobilie in der Praxis deutlich schwieriger, weil das Nutzungsrecht des Nießbrauchers bestehen bleibt.

Soll das Objekt verkauft werden, muss der Nießbrauchsberechtigte zuerst den Nießbrauch aufgeben und kann dafür auch eine Abfindungszahlung verlangen.

Wohnen die Eltern im Eigenheim und wollen das an ein Kind übergeben, kann ein Nießbrauchsrecht mehr Gestaltungsmöglichkeiten bieten als ein Wohnrecht.

Solange die Eltern im Eigenheim wohnen, gibt es keinen Unterschied zu einem Wohnrecht, aber für den Fall, dass die Eltern in ein Pflegeheim umziehen müssen, stehen ihnen bei einem Nießbrauch auch die Mieteinkünfte zu, die mit dem Eigenheim nach ihrem Auszug erzielt werden.

Das kann helfen, die Kosten des Pflegeheims zu finanzieren, ohne dass die Kinder dadurch belastet werden.

Bekommst du statt der Immobilie ein Nießbrauchsrecht geschenkt, nennt man das einen Zuwendungsnießbrauch. Dann gehört dir die Immobilie zwar nicht, aber du kannst darüber verfügen. Du kannst also selbst einziehen oder wirst zum Vermieter.

Diese Möglichkeit wird gern genutzt, wenn ein Kind eigentlich Unterhalt von den Eltern benötigt. Statt der Unterhaltszahlungen bekommt es ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus. Die Miete fließt an das Kind und es kann daraus seinen Unterhalt bestreiten. Oft hat das Kind außerdem noch einen viel geringeren Steuersatz als die Eltern, so dass auch noch ein steuerlicher Vorteil entsteht.

Weil das Kind hier keine Anschaffungskosten hatte, kann es in der Steuererklärung keine Abschreibungen auf die Immobilie geltend machen. Das ist ein steuerlicher Nachteil dieser Regelung.

Ein Zuwendungsnießbrauch kann auch für studierende Kinder genutzt werden. Hier besteht sogar die Möglichkeit, das Nießbrauchsrecht nur zeitlich befristet zu übertragen, bis das Studium beendet ist.

• Mietverträge mit Angehörigen müssen wie zwischen fremden Dritten vereinbart und durchgeführt werden.
• Eine verbilligte Vermietung kann steuerlich anerkannt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
• Beim Kauf des Hauses der Eltern und der anschließenden Vermietung an die Eltern sind ein schriftlicher Mietvertrag und nachweisbare Mietzahlungen besonders wichtig.
• Durch die Übertragung einer Immobilie an Kinder lassen sich Freibeträge nutzen und spätere
  Erbschaftsteuerbelastungen reduzieren.
• Wohnrecht und Nießbrauch ermöglichen die Übertragung einer Immobilie, ohne alle Nutzungsrechte aufzugeben.
• Mit einem Nießbrauch können Mieteinnahmen weiterhin dem bisherigen Eigentümer zufließen.