Immobilienkauf und Baufinanzierung: Darlehen, Eigenkapital und Zinsen

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine langfristige Entscheidung. Neben den hohen Anschaffungs- und Finanzierungskosten solltest du auch berücksichtigen, wie sich deine Lebenssituation in den kommenden Jahren entwickeln könnte.

Überlege vor dem Kauf oder Bau, welche Wohnform langfristig zu deinem Leben passt. Familienplanung, berufliche Veränderungen, gewünschte Lage, Barrierefreiheit und weitere persönliche Anforderungen können entscheidenden Einfluss auf die Wahl der richtigen Immobilie haben.

Deshalb lohnt es sich, die Chancen und Risiken eines Immobilienkaufs sorgfältig abzuwägen.

Immobilienkauf: Vorteile

• Keine Mietzahlungen für selbst genutzten Wohnraum
• Immobilie kann langfristig Vermögen aufbauen
• Viele Gestaltungsmöglichkeiten in den eigenen vier Wänden
• Wohnsituation ist weniger von Vermietern oder Mieterhöhungen abhängig
• Immobilie kann später vererbt oder verschenkt werden

Immobilienkauf: Nachteile

• Hoher Kapitalbedarf und langfristige finanzielle Verpflichtungen
• Laufende Kosten für Instandhaltung und Modernisierung
• Weniger Flexibilität bei beruflichen oder privaten Veränderungen
• Wertentwicklung und Verkaufserlös sind nicht garantiert

Ob Kauf oder Neubau die bessere Wahl ist, hängt von deinen persönlichen Anforderungen ab. Eine bestehende Immobilie ist häufig schneller verfügbar und verursacht meist weniger Planungsaufwand. Dafür musst du bei Ausstattung, Grundriss und Energieeffizienz oft Kompromisse eingehen.

Beim Neubau hast du deutlich mehr Einfluss auf Grundriss, Ausstattung und technische Standards. Gleichzeitig erfordern Bauprojekte meist mehr Zeit, Planung und Abstimmung als der Kauf einer bestehenden Immobilie.

Einige Kommunen unterstützen Familien beim Hausbau, beispielsweise durch vergünstigtes Bauland oder Förderprogramme.

Informiere dich frühzeitig bei deiner Gemeinde über mögliche Angebote und Voraussetzungen.

Kaufen kann sinnvoll sein, wenn ...

• du schnell einziehen möchtest,
• die Lage wichtiger ist als ein individuell geplanter Grundriss,
• du Planungs- und Bauaufwand vermeiden möchtest.

Bauen kann sinnvoll sein, wenn ...

• du die Immobilie individuell gestalten möchtest,
• moderne Energiestandards für dich wichtig sind,
• du ausreichend Zeit für Planung und Bau hast.

Zum Eigenkapital gehören beispielsweise Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparguthaben oder andere Vermögenswerte, die du für die Finanzierung einsetzen kannst.

Fremdkapital sind Geldmittel, die ein Kreditgeber gegen Zinsen an einen Kapitalnehmer (also dich) abgibt. Dazu gehören zum Beispiel Kredite, Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen und öffentliche Förderdarlehen.

Die meisten Immobilienkäufer finanzieren ihr Haus oder ihre Wohnung mit einem Immobilienkredit von einer Bank, Sparkasse, Versicherung oder einem Baugeldvermittler. Immobilienkredite werden mit einer langen Laufzeit getilgt. Es gibt drei verschiedene Methoden dafür:

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Während der vereinbarten Zinsbindung zahlst du gleichbleibende monatliche Raten. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld und der Anteil der Tilgung steigt.

Beim Ratentilgungsdarlehen bleibt die Tilgung gleich hoch. Da die Zinsen mit sinkender Restschuld abnehmen, werden die monatlichen Raten im Laufe der Zeit immer niedriger. Zu Beginn ist die Belastung jedoch meist höher als bei einem Annuitätendarlehen.

Bei einer Festhypothek werden während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt erst am Ende der vereinbarten Laufzeit. Diese Finanzierungsform spielt bei der privaten Immobilienfinanzierung heute meist eine geringere Rolle als das Annuitätendarlehen.

Wenn du verschiedene Finanzierungsangebote vergleichst, solltest du vor allem auf den Effektivzins achten. Er berücksichtigt neben dem Sollzins auch weitere Kosten des Darlehens und eignet sich daher besser zum Vergleich verschiedener Angebote.

Der Sollzins gibt an, welche Zinsen die Bank für das Darlehen berechnet. Er berücksichtigt jedoch nicht alle zusätzlichen Kosten, die mit einer Finanzierung verbunden sein können.

Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins weitere Kosten des Kredits und zeigt dadurch besser, wie teuer eine Finanzierung tatsächlich ist.

Er berücksichtigt bereits die Nebenkosten und Gebühren und gilt bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit des Kredits. Im Wesentlichen setzt er sich nach der Preisangabenverordnung (PangV) aus folgenden Bestandteilen zusammen:

• Sollzins,
• Disagio oder Agio,
• Tilgungssatz,
• Zinsbindungszeit,
• Tilgungszahlungs- und Verrechnungstermine,
• Prämien für Restschuldversicherungen,
• Vermittlungsprovisionen,
• Bearbeitungsgebühren.

Beim Kreditvergleich wichtig

• Vergleiche nicht nur den Sollzins, sondern vor allem den Effektivzins.
• Achte auf die Dauer der Zinsbindung.
• Prüfe, welche monatliche Rate langfristig zu deinem Budget passt.

Wenn du verschiedene Angebote vergleichen möchtest, frage die Anbieter, welchen Zins sie nach Ablauf der Zinsbindung zur Berechnung der Zinssätze herangezogen haben. Nur mit dieser Information lassen sich verschiedene Angebote angemessen beurteilen.

Lass dir außerdem den Effektivzins für die Dauer der Zinsbindung ausrechnen, also für die Jahre, die das Darlehen zu einem festen Zins läuft. Nur so kannst du realistisch die Kostenbelastung berechnen, da die Zinsen nach dem Ende der Zinsbindungszeit sehr wahrscheinlich ohnehin nicht mehr auf dem gleichen Niveau wie bei Darlehensabschluss sein werden.

Längere Zinsbindungen bieten oft mehr Planungssicherheit. Dafür sind die Zinssätze häufig etwas höher als bei kürzeren Laufzeiten.

• Prüfe vor dem Kauf, ob eine Immobilie langfristig zu deiner finanziellen und persönlichen Situation passt.
• Plane neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten ein. Sie können je nach Bundesland und Maklerbeteiligung rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
• Eine Immobilienfinanzierung besteht meist aus Eigenkapital und einem Immobilienkredit.
• Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung.
• Achte beim Kreditvergleich vor allem auf den Effektivzins und die Dauer der Zinsbindung.
• Läuft die Zinsbindung aus, bevor der Kredit zurückgezahlt ist, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.
• Vergleiche Finanzierungsangebote sorgfältig und plane ausreichend finanzielle Reserven ein.