Die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG ist bei Miteigentum grundsätzlich nach den Eigentumsanteilen aufzuteilen. Das gilt auch dann, wenn nur ein Miteigentümer die gesamten Kosten getragen hat, entschied das FG Münster.
Zusammenfassung
Das FG Münster verschärft die Anforderungen für Miteigentümer, die energetische Sanierungen steuerlich fördern lassen möchten (§ 35c EStG). Maßgeblich ist nicht, wer die Kosten trägt oder welche Wohnfläche genutzt wird, sondern in erster Linie die Eigentumsquote am Gebäude. Wer nur einen geringen Miteigentumsanteil besitzt, kann daher trotz hoher eigener Investitionen möglicherweise nur einen entsprechend begrenzten Teil der Steuerermäßigung nutzen. Die Revision wurde zugelassen.
Der Fall: Sohn saniert, Mutter ist Miteigentümerin
Im Streitfall bewohnte ein Kläger mit seiner Familie einen Teil eines Hauses, während seine Mutter den anderen Wohnbereich nutzte. Eigentumsrechtlich gehörte die Immobilie jedoch nicht ausschließlich dem Kläger. Er hielt lediglich einen Miteigentumsanteil von 25%, seine Mutter war Eigentümerin der restlichen 75%. Dennoch übernahm der Sohn die vollständigen Kosten für den Einbau einer energieeffizienten Kraft-Wärme-Kopplungsanlage.
In seiner Steuererklärung beantragte er die Förderung nach § 35c EStG für die gesamten Aufwendungen. Das Finanzamt erkannte jedoch nur den Teil der Kosten an, der seinem Miteigentumsanteil entsprach. Gegen diese Kürzung klagte er.
Aufteilung bei WEG nach Eigentumsanteilen
Das FG Münster bestätigte die Auffassung des Finanzamts und erklärte, die Förderung knüpfe an das Eigentum am Gebäude an. Stehe ein Gebäude mehreren Personen gemeinsam zu, seien die förderfähigen Aufwendungen grundsätzlich entsprechend den Miteigentumsanteilen zuzurechnen.
Die Richter lehnten ausdrücklich die Argumentation ab, die Kosten müssten nach der tatsächlich genutzten Wohnfläche oder nach der tatsächlichen Kostentragung verteilt werden. Im konkreten Fall konnte der Kläger also nur 25% der förderfähigen Sanierungskosten steuerlich geltend machen, obwohl er die Rechnung allein bezahlt hatte.
Warum reicht die Zahlung allein nicht aus?
Für viele Eigentümer dürfte dieses Ergebnis überraschend sein. Schließlich könnte man annehmen, dass die Förderung demjenigen zusteht, der die Rechnung bezahlt hat.
Das Gericht verweist jedoch auf die gesetzliche Systematik. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist objektbezogen ausgestaltet und kann für ein Gebäude insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Nach Auffassung der Richter hat der Gesetzgeber bewusst an die Eigentumsverhältnisse angeknüpft und nicht an die tatsächliche finanzielle Belastung einzelner Miteigentümer.
Auch die Gesetzesmaterialien sprechen nach Auffassung des Gerichts dafür, dass Sanierungsaufwendungen bei mehreren Eigentümern entsprechend den Miteigentumsanteilen aufzuteilen sind.
Welche Eigentümer sind besonders betroffen?
Das Urteil kann insbesondere für folgende Gruppen erhebliche praktische Bedeutung haben:
-
Kinder, die ein von den Eltern mitbewohntes Haus geerbt haben.
-
Eigentümer von Mehrgenerationenhäusern.
-
Geschwistergemeinschaften nach einem Erbfall.
-
Ehegatten oder Lebenspartner, die nicht gemeinsam veranlagt werden.
-
Miteigentümer von Zweifamilienhäusern ohne Wohnungseigentumsteilung.
-
Eigentümergemeinschaften, bei denen einzelne Mitglieder Sanierungskosten allein übernehmen.
Gerade in Familien wird häufig aus praktischen Gründen auf einen finanziellen Ausgleich unter den Eigentümern verzichtet. Nach dem Urteil führt dies jedoch nicht automatisch dazu, dass der zahlende Eigentümer auch die volle steuerliche Förderung erhält.
Vorsicht bei der Steuererklärung
Das Verfahren zeigt außerdem, wie wichtig vollständige Angaben in der Steuererklärung sind. Die Kläger hatten die für Miteigentum vorgesehenen Felder der »Anlage Energetische Maßnahmen« nicht ausgefüllt. Das Finanzamt durfte den bereits bestandskräftigen Steuerbescheid später ändern, nachdem die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse bekannt geworden waren.
Miteigentümer sollten bei der Beantragung der Förderung die Eigentumsverhältnisse vollständig und korrekt angeben. Unvollständige Angaben können spätere Korrekturen und Steuernachzahlungen nach sich ziehen.
Das Gericht bestätigte zudem einen wichtigen Grundsatz: Für dieselbe energetische Maßnahme können nicht gleichzeitig die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen nach § 35c EStG und die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG genutzt werden. Eigentümer müssen sich insoweit für die günstigere Variante entscheiden.
Revision zugelassen: Letztes Wort noch nicht gesprochen
Für betroffene Eigentümer ist wichtig: Das FG Münster hat die Revision zugelassen. Die Richter begründeten dies damit, dass bislang keine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesfinanzhofs zur Frage existiert, nach welchem Maßstab die Förderung bei Miteigentümern aufzuteilen ist. In der Fachliteratur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten.
Bis zu einer Entscheidung des BFH sollten Miteigentümer jedoch davon ausgehen, dass Finanzämter die Steuerermäßigung weiterhin nach den Miteigentumsanteilen aufteilen werden (FG Münster, Urteil vom 23.6.2026, Az. 6 K 1431/23 E).
Steuertipps-Ratgeber zu Immobilien und WEG
Der große Immobilienratgeber: Von Kauf und Finanzierung bis Verkaufen und Vererben
Ratgeber Eigentumswohnung: Rechte & Pflichten
Die starke Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümerversammlung: kurz&konkret!
Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen
Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft – Einkommensteuerliche Folgen
